A Horta da Areia é a jóia da coroa das zonas urbanizáveis da cidade de Faro e pode valer mais de 300 milhões de euros (ME).
O valor pode parecer espantoso mas, de acordo com o levantamento feito pelo POSTAL junto de operadores imobiliários de referência, mais de 300 ME é o valor potencial da Horta da Areia a preços de venda de imóveis construídos no mercado, tendo em conta um conjunto de factores que sujeitámos à análise de peritos do sector público e privado na área do urbanismo e imobiliário.
Para este exercício considerámos como área de intervenção (AI) toda a área de terreno a sul da linha férrea, incluindo o bairro social e toda a zona fabril adjacente, bem como a área a nascente do viaduto sobre a linha férrea, visíveis na foto/maquete (ver imagem).
O valor, para que se compreenda, corresponde a cerca de oito vezes o orçamento da autarquia farense para 2016 (39,1 ME) e a uma vez e meia o valor investido pelo grupo IKEA no novo complexo comercial que vai instalar em Loulé.
Para chegar a este valor os especialistas contactados pelo POSTAL apostaram em valores médios de terrenos sem infra-estruturas – como são actualmente os terrenos da Horta da Areia – sujeitaram-nos a custos de infra-estruturação e aos limites médios de definição da área bruta de construção, bem como, a um índice de aproveitamento máximo, tendo sempre como premissas de base uma volumetria de construção baixa condicente com uma área turístico-residencial de baixa densidade e próxima de uma zona ambientalmente sensível.
O valor por metro quadrado infra-estruturado e metro quadrado edificado a preços de mercado
Nos cálculos que o POSTAL realizou com o auxílio de empresas imobiliárias de referência, o valor do metro quadrado com infra-estruturas atinge para a área em análise os 450 euros em média, chegando aos 1.700 euros, em média, por cada metro quadrado construído e vendido ao proprietário final de cada casa ou apartamento.
No primeiro caso o valor dos cerca de 291 mil metros quadrados de AI, deduzidos de 50%, ficar-se-iam pelos 145.500 metros quadrados de lotes passíveis de construção que valeriam cerca de 65 ME. Um valor que após os arranjos paisagísticos e a construção típica das áreas turístico-residenciais facilmente ascenderia para mais de 300 ME.
Jóia da coroa ainda é área industrial no Plano Director Municipal
A Horta da Areia ainda figura no Plano Director Municipal (PDM) de Faro como zona industrial, confirmou ao POSTAL a Câmara farense, mas a intenção da autarquia é a de, no âmbito da revisão do PDM em curso, passar a classificar aquela área como turístico-residencial.
Uma alteração que permitiria aproveitar a área de cerca de 29 hectares para a construção, mas sempre restringida a um índice de baixa densidade, dada a localização da área de intervenção e tendo em conta a proximidade do Parque Natural da Ria Formosa.
Seguindo estas premissas o POSTAL criou a foto/maquete (ver imagem), que pretende mostrar uma ideia genérica do que poderia ser desenvolvido naquela área, uma imagem virtual, já que a definição em concreto do que ali poderia ser desenvolvido passará sempre pela criação de plano de pormenor urbanístico capaz de definir, nomeadamente, a área efectiva de construção.
A alteração do PDM e a elaboração de um plano de pormenor será assim o primeiro passo para que se possa arrancar para a viabilização e aproveitamento de uma área actualmente votada ao abandono.
Quem tem a propriedade dos terrenos
Uma das dificuldades na Horta da Areia, pode parecer à primeira vista, seria a proliferação de proprietários dos terrenos actualmente, mas o POSTAL sabe que todos os proprietários estão identificados, estando entre eles a Câmara de Faro na zona do bairro social e do campo de futebol, a Carmo & Braz, a Petrogal/Galp Energia, a Rubis gás, a fábrica de cortiça Torres Pinto, a Cavan, o Lidl e mais cerca de uma dezena de proprietários de terrenos onde funcionaram e funcionam ainda instalações industriais.
Clique na imagem abaixo para ver a fotogaleria da Horta da Areia actualmente:
Em todos estes casos não seria particularmente difícil a negociação para a venda dos terrenos a um investidor ou consórcio de investidores imobiliários como seria mais provável.
Mesmo no caso da autarquia, proprietária do bairro social da Horta da Areia, a Câmara poderia facilmente aceitar entrar no negócio desde que se assegurasse o realojamento das famílias ali instaladas, ao que o POSTAL apurou junto de uma fonte próxima da Câmara, preferencialmente de forma dispersa pelo concelho.
Uma zona privilegiada e de excepcional beleza natural, mas isso não chega
A possibilidade de toda a zona da Horta da Areia vir a ser englobada num projecto de investimento turístico é uma realidade, tanto mais que a zona tem uma vista de Ria Formosa das mais belas da região, o que cria uma zona de investimento urbanístico de rara beleza e elevado potencial.
Por outro lado, a proximidade da cidade é um factor que apresenta sob alguns aspectos uma enorme vantagem, podendo os compradores de casas naquela área usufruir de todas as comodidades de uma cidade a minutos de distância, factor a que se soma a proximidade do Aeroporto de Faro, a apenas cinco minutos de distância pela nova variante a Faro.
Vantagens não faltam à área da Horta da Areia para ser um investimento de elevada valia no mercado imobiliário, mas a criação de um consórcio de investidores capaz de garantir um projecto com estas dimensões depende sempre da existência de pelo menos um equipamento âncora que garanta o potencial de venda do imobiliário no mercado a preços elevados.
Uma marina de média capacidade, sabe o POSTAL, seria a resposta preferencial para alguns investidores que vão mantendo com as autoridades públicas alguns contactos. Se esta pode vir a ser uma realidade ou não é uma questão que pode, ou não, ser complexa, dependendo da abordagem (ver notícia na página ao lado).
Câmara acredita no potencial da zona e não está parada
A Câmara de Faro, presidida por Rogério Bacalhau, acredita no potencial da zona da Horta da Areia, com o autarca a defender que “o espaço tem todas as condições para ali se desenvolver um projecto de excelente qualidade, sem pôr em causa nem o funcionamento do porto comercial, nem a preservação dos valores naturais e paisagísticos da Ria Formosa”.
Aliás a autarquia não está parada nesta matéria, além de estar a tratar da alteração do fim a que se destina a área ao nível do PDM, o autarca manteve “contactos com o anterior Governo sobre a viabilidade de um projecto turístico-residencial com marina para aquela zona”, tendo “solicitado ao actual Governo uma reunião no mesmo sentido”.
“A viabilidade da estrutura do porto comercial, mesmo que se entenda que este é uma infra-estrutura fundamental de dimensão regional, não tem de ser posta em causa por este projecto”, defende o presidente, que afirma “não considero que quer a parte urbanística, quer a marina tenham necessariamente de colidir com a defesa dos valores ambientais que importa preservar naquela que é a nossa maior riqueza potencial, a Ria Formosa”.
Mais-valia do projecto poderia ter impacto elevado na economia da cidade e da região
Para Rogério Bacalhau, “um projecto desta natureza teria uma mais-valia potencial notável, quer ao nível do desenvolvimento de uma área degradada da cidade, quer ao nível da qualidade urbanística da mesma”.
Mas o que o autarca realça é que “o mais relevante são os postos de trabalho que se podem criar num investimento deste tipo durante a construção e durante a exploração”, bem como “a dinâmica económica que geraria no concelho e na própria região”.
“Estamos a deixar passar oportunidades ao não estarmos preparados para os investidores que se não tiverem aqui condições investirão noutro qualquer local do mundo”, remata o autarca.
Quanto a investidores, o autarca não dá nomes nem sequer confirma o número dos potenciais contactos com a autarquia, mas sempre avança que há consórcios de grande dimensão que referem que estariam interessados num projecto com estas características.
(Esta notícia foi corrigida relativamente ao nome da fábrica de cortiça existente na Horta da Areia, que por lapso se identificava como Neves Pires e na realidade se trata das instalações da antiga Torres Pinto)
